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去年房企收并购规模收窄 未来竞争加剧推动行业洗牌

华夏时报 2019年01月25日 14:05

在资本市场上长袖善舞的孙宏斌近日又完成了一笔大买卖,将泛海控股旗下的北京、上海两宗黄金地块收入囊中。

融创的大笔收购揭开了2019年房地产市场收并购的序幕,但相比之下,刚刚过去的2018年则是近3年收并购小年,市场交易宗数和金额均出现了明显下滑。

并购规模收窄

在经历了2017年收并购高潮后,2018年的房企收并购规模整体收窄。中国指数研究院数据显示,自2016年第二季度以来,房企收并购频次和交易金额呈上升趋势,并在2017年第三季度达到峰值,2017年第三季度交易金额约1726.5亿元,宗数约111宗,此后逐渐回落。2018年,境内房地产公司作为买方完成的收并购事件约有253宗,涉及的交易金额至少有2909.1亿元,同比分别下降26.9%、44.4%。

同上一年相比,2018年单笔交易金额也有所降低。2018年前11个月,平均每笔交易金额为10.2亿,而2017年则为13.4亿。2017年共有8宗单笔交易金额超过100亿的大宗交易,其中,万科551亿元收购广信资产包、融创438亿元获得万达旗下文旅城项目。与2017年同期相比,2018年仅有3宗超100亿收并购事件,包括上海临港以182.3亿元购买漕总公司下属漕河泾园区的园区开发业务资产、中华企业174.72亿收购中星集团、中粮地产144亿收购大悦城地产。

为什么2018年的收并购变少了呢?著名经济学家宋清辉告诉《华夏时报》记者,随着监管部门对并购重组的审核趋严,2018年房企收并购数量和规模明显少于2017年,也倒逼一些上市房企为规避风险而选择全现金收购。

58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《华夏时报》记者采访时也表示,钱袋子紧、市场降温是房企并购整体少于2017年的两大原因,2018年虽然大型房企的融资环境相对占优,但在资金成本方面依然有压力,每一分钱都需要精打细算,大手笔的并购往往需要极好的流动性,这对很多房企是个考验。另外,土地市场的降温也在一定程度上影响到房企并购的积极性,土地市场溢价率不断走低导致不少项目的并购优势变得不再明显。

谁在买买买

回顾2018年的收并购中,占据收并购交易金额榜单前列的企业有融创中国、上海临港、华夏幸福、中华企业、中粮地产。

中国指数研究院数据显示,百强TOP30企业是收并购活动中最活跃的力量。2018年,共有约125家房企参与收并购,其中,百强TOP30企业参与的收并购事件占比约28.1%,贡献了约41.9%的交易金额。百强企业内部的分化程度逐渐扩大,百强TOP30企业在布局、品牌、资金等方面均形成一定优势,市场竞争力逐渐增强,不仅注重内涵式增长,还采用收并购等外延式发展快速实现规模扩张。

千亿房企和大型国企收并购力度始终不减。融创中国、阳光城、万科、泰禾等千亿房企热衷于收并购,两年收并购交易金额均进入前15行列,融创中国更是连续两年位列房企收并购交易金额第一;而上海临港、中华企业、中粮地产、招商蛇口、金隅、保利等大型国企受益于国企重组和混改,其参与的收并购交易金额也较高。

就单个企业来看,融创仍是2018年的并购王,1月收购万达商业3.91%股权,代价为95亿,10月又以62.81亿元收购了万达原文旅集团,成功为2017年438亿收购万达文旅城项目整合扫清最后障碍。

万科也在市场上频频出手。2018年初,万科收购了凯德20家购物中心,收购了国控地产50%股权,2018年中,还收购了太古冷链物流资产包。

并购意欲何为

房企的收并购最大的动力之一是扩大土地和项目储备,相比于土地招拍挂的激烈竞争,二级市场拿到的土地和项目更具性价比,还可以快速进入新的城市和区域,收并购地产项目目前已成为房企的共识。

一位业内人士告诉《华夏时报》记者,自己所在公司已经成立了专门的团队来进行收并购的谈判,两年间已经获得了几十个开发项目,而这些项目的土地平均成本比公开市场渠道获取的土地便宜了三成。另外,收并购已经成为公司拿地的主要途径,约八成的项目是通过收并购获得的,仅二成左右土地是通过公开市场获得。

宋清辉提道,近年来,随着房地产行业土地成本的不断提升,以及“黄金十年”的过去,房企收并购之风变得日益盛行,成为许多房企主要扩张和拿地手段。相较于其他方式,收并购是最直接最有效的方式之一,可以把收购的项目快速推出市场,加速企业资金回流。

“收并购可以快速取得优质的地块资源,有些大体量稀缺优质地块在一级市场可谓是可遇而不可求”,张波指出,并购往往具备较好的性价比,一般来说被收购方往往是在资金上出现一定问题,2018年融资成本整体处于高位,中小房企融资短板更为凸显。在资金压力之下,一些房企尤其是中小型房企会主动寻求实力雄厚的品牌房企来收购,如此一来并购方会占据更大话语权,一些并购方式的拿地成本会远低于市场价格。

业务扩张之外,房企还会通过收并购进行多元化领域的拓展,扩大经营利润。产业地产、新能源、商业地产等,通常是房企的收并购标的。尤其是部分准入门槛较高的业务,通过股权收购,可以直接运用其本身较为成熟的团队和基础设施,拓展新业务的同时,可以避免走很多弯路,规避各种风险,使得新业务进入发展的快车道。

另外,收并购可以帮助企业快速获取业务特许经营牌照。比如2018年的12月,绿城中国以27.18亿元的价格收购百年人寿11.55%股权,对进军寿险行业满怀信心。其公告中指出,中国的人寿保险业务正迅猛发展,前景无量。鉴于中国保险业的高门槛,人寿保险牌照具有独特的资本投资价值,收购事项对集团而言,是一个在中国投资人寿保险业的机会,并能使业务种类更多元化。

面对市场变局,房企间有“进”就有“退”,收购方通常是快速扩张的龙头房企,被收购方通常是中小房企或者遇到经营危机的企业,收并购使得企业间的差距更加扩大,行业洗牌或许会进一步加剧。

张波提道,目前来看房地产行业的集中化趋势,2019年房企的竞争也将更为激烈,行业洗牌会加速,但值得关注的是,龙头房企规模化的脚步有所放慢,尤其是千亿门槛之上的房企数量增加节奏将变慢,中型房企之间的竞争将呈现“白热化”局面。

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