地图找房

乐居二手房APP

最新房源抢先看

更多城市>
个人用户 经纪人用户
个人用户 经纪人用户
出售 出租
出售 出租
出售 出租

长租公寓,“存量房”时代的管理困境的出路

中国经济网 2018年06月13日 09:59

        银保监会日前发布通知允许保险公司可参与长租市场,明确险资参与长租市场对融资主体和项目主体的三大要求。此前,在持续的政策红利下,长租公寓已成各路资本追捧的投资标的。

  银保监会日前发布通知允许保险公司可参与长租市场,明确险资参与长租市场对融资主体和项目主体的三大要求。此前,在持续的政策红利下,长租公寓已成各路资本追捧的投资标的。

  据统计,北京、上海、深圳等一线城市二手房交易量已经远超新房。在当前房企融资成本越来越高,获取建设用地越来越难,新建房风险越来越大的情况下,新房供给出现了一定程度的不足。可以说,我们如今已经进入了“存量房”时代。

  长租公寓的出现,很好地缓解了当前“存量房”时代的管理困境,满足了一二线城市大量的租赁需求。根据国家统计局数据,中国近几年流动人口规模超2亿。城镇化快速发展,而土地资源有限,房价较高,在一二线城市周围聚集了许多缺乏购房能力的人口,长租公寓的出现既能满足他们的住房需求,也降低了住房支出。

  然而,国内公寓企业的经营模式决定了长租公寓行业是重资产模式,不管是通过整栋(或一栋中的几层)收房,还是分散式收房,抑或是直接购置房产进行公寓出租经营,前期的资金投入都十分巨大。不仅仅是初始的固定资产投资,巨大的装修成本和后续的维护成本都是非常庞大的开支,企业几乎都是在高负债的状况下运营。然而,行业当前还处于萌芽阶段,就如初期的共享单车一样,正是各大品牌跑马圈地,占据有利竞争地位的时候,规模扩张导致融资需求更加迫切,重资产规模也会与日俱增。

  所以,该行业的重要出路就是利用资产证券化的方式将企业的“重资产”轻量化。这一过程中,需要注意以下几点。

  第一,对进行资产证券化的公司严格审查。资产证券化的前提是该公司有稳定的现金流,这就需要设置一定的盈利门槛,要求运营成熟稳定,建议至少应该运营半年以上,这样能够保证公司现金流的稳定性。

  当前我国长租市场的主要盈利来源依然是租金收入,而租金收入最大的保证就是出租率,所以对于资产证券化公司的出租率也要进行审查。另外,由于当前该行业整体负债率偏高,还需对增信单位和担保机构进行审查,这样能够保证公司的还款能力,提升投资者信心,有利于降低市场风险。

  第二,从事资产证券化的公司应引入专项计划增信措施。企业证券化产品的价值与该公司的经营情况密不可分,所以可以采用现金流公寓租金收入超额覆盖的方式,保证在质押期间,公寓所产生的租金收入规模足以支付优先级证券的当期本息。

  第三,可以依据证券化产品的不同特点,进行结构化分层,例如优先/次级、优先/权益级等。通过规定不同的期限、还款方式、利率类型等,满足公司多样化融资需求,减轻公司还款压力,同时也能够满足不同投资者的需求,丰富市场投资品供给。

  总体而言,长租公寓这一片蓝海蕴藏着不小的风险,利用资产证券化则是重资产轻量化中必不可少的一步。希望行业内企业能够良好地处理,让长租公寓这一行业健康、高效地发展下去。

周新闻排行

精品推荐

更多>
tt钦州公寓
钦州公寓 2室1厅 建面70平
375
tt现代苑
现代苑 2室2厅 建面50平
136
tt馨佳园
馨佳园 1室1厅 建面55平
200
tt松江万达广场
松江万达广场 2室2厅 建面38平
42
tt老宅角
老宅角 2室2厅 建面40平
119
tt中南漫悦湾
中南漫悦湾 3室2厅 建面86平
103
tt碧桂园海上时光
碧桂园海上时光 3室2厅 建面96平
118
tt御翠园
御翠园 独栋 建面840平
12200
tt华侨城苏河湾
华侨城苏河湾 3室2厅 建面280平
4500
tt幸福新村
幸福新村 2室2厅 建面62平
55

你可能感兴趣的小区

中远两湾城
中远两湾城 73217 元/平
售618套 普陀 中远两湾城
瑞虹新城
瑞虹新城 92907 元/平
售613套 虹口 临平路
世茂滨江花园
世茂滨江花园 92216 元/平
售524套 浦东 陆家嘴
绿地金卫新家
绿地金卫新家园 18164 元/平
售523套 金山 金山新城
康桥老街
康桥老街 45389 元/平
售468套 浦东 康桥
您还可能感兴趣的小区: 鹤沙航城瑞祥苑 | 共富二村 | 康桥半岛 | 共富一村 | 仁恒滨江园 | 星颂家园
联系人[0/0]
您有 条未读消息