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人口流动启示:房价曲线图正发生微妙变化

21世纪经济报道 2018年03月13日 09:21

  人口流动与房价呈现正相关。根据国家统计局发布的2018年1月70个大中城市二手住宅销售价格指数,在2017年人口增量前16位的城市中,除石家庄、合肥外,主要人口流入城市的二手房价格都是同比上升。

  自2013年从北京来到杭州后,张晓伟(化名)已经正式在这里定居。完成了娶妻、生子、购房等一系列人生大事。如今,张晓伟在杭州生活惬意。拿着不逊色北京同龄朋友们的高薪,享受着这里便捷化相对低成本的生活。更让张晓伟感到意外的是,这两年他在北京的一些朋友也陆续迁来杭州。

  中商产业研究院一组数据显示,2017年,中国主要城市人口增量排行榜中,杭州位列第三。增量排在前三的分别是,深圳2017年末常住人口1252.83万人,比上一年增加61.99万人;广州市常住人口1449.84万人,同比增加45.49万人;杭州常住人口946.8万人,增加28.0万人。

  人口流动与房价呈现正相关。根据国家统计局发布的2018年1月70个大中城市二手住宅销售价格指数,在2017年人口增量前16位的城市中,除石家庄、合肥外,主要人口流入城市的二手房价格都是同比上升。

图片来源:视觉中国人口流动的杭州样本

  图片来源:视觉中国人口流动的杭州样本

  杭州在近年来是人口增量数据抢眼的城市。

  据分析,影响杭州常住人口增加的主要因素:一是二孩政策落地迎来了新一波生育高峰,出生率明显提高;二是G20峰会之后杭州城市形象与知名度得到提高,外来人口明显增加;三是杭州城市建设迅猛发展,基础设施与配套服务优质推进,使得杭州更加繁荣宜居。

  人口增量变化与杭州房价也呈较为明显的正相关。房地产业内人士张晓伟亲身见证了杭州楼市的变化。“G20的召开让杭州的国际地位迅速上升,这使得外界对杭州好感倍增。开完G20,涌入杭州的投资客增加,当时房价是一天一个变化。另外,亚运会选择在杭州召开,也让外界看到了杭州楼市的利好。杭州在人才引进政策、就业等方面的诸多利好因素,一系列城市建设需求,加上杭州本身城镇化建设,令当地楼市供需矛盾更加突出。”

  2016年初,张晓伟在杭州主城区北部以25000元/平方米的单价购置了一套商品房。如今,这套住宅单价已涨至41000-44000元/平方米之间。

  从北京到杭州,张晓伟并未感受到生活的变化。“杭州城市没有北京那么大,朋友、同事间聚聚相对容易。另外,高铁建设使得回家很方便。有事情坐上地铁,再转乘高铁,2个小时不到就到老家了。”

  值得欣喜的是,随着近年来杭州房地产行业迅猛发展,杭州云集了不少品牌开发商,张晓伟的工作发展空间也得到了大幅提升。58集团《2017国民安居报告》调研数据显示,新一线城市中成都、重庆(楼盘)、杭州成为热门购房城市。整体房地产市场特征表现为,一线城市新房成交套数同比下降的同时,新房成交均价走势平稳、二手房挂牌价企稳;新一线城市发展增速超过一线城市,人才吸聚能力以及城市发展潜力不容小觑。

  人口增量变化的启示

  随着部分二线城市加速崛起,逃离一线城市已不再是个话题。人口流动正发生新的变化。据中商产业研究院统计,2017年人口增量城市排前16名的城市分别为深圳、广州、杭州、长沙(楼盘)、宁波(楼盘)、成都、贵阳、合肥、石家庄、福州(楼盘)、厦门(楼盘)、苏州(楼盘)、海口、上海(楼盘)、北京、天津(楼盘)。

  与人口增量呈正相关的是,开发商投资战场也在发生变化。一线城市不再是开发商蜂拥的所在,新的热点城市成为开发重镇。

  世联行(002285,股吧)副总裁兼董秘袁鸿昌在一份研究报告中阐述了他对未来都市结构的看法。他认为,一线城市窗口已经关闭。

  袁鸿昌将都市分为阳光都市、光明城市、曙光之城和暮光之城。他认为,阳光都市的特色是供应紧张,人口需求旺盛,旧改是未来最主要的增量来源。代表城市是北京、上海、广州、深圳、东莞(楼盘)、厦门。光明城市的特点是人口流入、销量持续增加,供应减少,市场乐观。代表城市是杭州、武汉(楼盘)、南京(楼盘)、天津、珠海(楼盘)、佛山(楼盘)、南宁、南昌(楼盘)、合肥。曙光之城的特点是人口流入、销量持续增长,但供应量较大、未来市场仍有待观测。代表城市为长沙、西安(楼盘)、青岛(楼盘)、惠州(楼盘)、济南(楼盘)、苏州、郑州(楼盘)、重庆、成都。暮光之城的特点则是人口流出,销售下降或增长缓慢,市场投资需要谨慎关注。

  袁鸿昌的看法基本代表了绝大多数开发商对城市的判断。开发商在不同级别城市间的投资力度也在发生变化。

  21世纪经济报道记者获得的一份某知名上市房企内部调研报告显示,二线城市仍为对标企业的主战场,新增土储均出现不同比例增长:金地、富力、远洋出现较大幅度增长;保利、万科、华润、龙湖保持20%左右增长;世茂出现同比减少。拿地单价增幅不一,保利、中海、金地、远洋增幅较大,保利拿地单价绝对值高,富力最低,华润、富力同比略有下降。对标企业在三线城市投资力度增大,中海、万科、金地、招商、富力、世茂出现翻倍式增长,保利领衔新增土储总量。对标企业拿地单价差别较大,世茂已过9000元/平方米、富力不到3000元/平方米,华润取地单价同比增长较大,中海、招商同比下降。

  值得注意的是,该调研报告显示,对标企业对于一线城市深耕继续保持增长,以万科、保利、华润、金地较为突出;招商减缓了一线投资节奏,同比降幅较大。对标企业在一线城市的新增土储单价多同比下降,受一线城市限地价影响较大,龙湖取地价格同比上涨,拿地单价处于前列。

  与开发商投资曲线变化基本一致。核心二线城市房价也呈上升趋势。58同城报告显示,2017年一线城市中新建商品住宅价格指数总体呈下降趋势,房价上涨趋势得以控制;上海、深圳二手住宅价格指数平稳;北京二手房指数在上半年有明显上涨,后期逐步回落。2017年全国67城二手房挂牌均价超过1万/平方米的城市有28个,集中于长三角、珠三角、京津冀、长江中游4大城市群,包括杭州、苏州、东莞、天津、武汉等城市。

  易居研究院研究总监严跃进认为,人口流动对房地产市场而言是中长期也是直接影响因素。中长期主要看人口规模,短期则是影响购房需求。人口流动变化则受落户政策、人才引进、房价等因素影响。严跃进认为,从人口增量情况来看,二线城市房地产市场未来发展潜力更大。

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