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存量时代地产机遇:房企摸索新业务 拓宽融资路径

唐韶葵 21世纪经济报道 2018年03月12日 09:23

        金融去杠杆环境下,房地产新的投资方式正在发酵,房企高比例债权融资的格局将被打破。随着城市功能变化带来存量市场的发展,房企开始更多借助非标融资介入存量优质资产包,扩大资产水平。

  渤海汇金资管董事总经理李耀光指出,房地产融资环境今年不顺畅,明年会更加难做,如何融到钱是房企最关心的事,“市场上并购拿地已远超过招拍挂”。换言之,房企将不断拓宽融资渠道,房地产金融属性凸显。

  海通证券一份研报指出,如果不考虑回售和还未发行的债券,AA以下及无评级的房企债到期规模最大的是在2019年达381亿元,其次是2018年达309亿元。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,资金面收紧的概率和预期,会使房企加快节奏去获取融资。从并购角度,意味着新的市场机会,但新的风险也在涌现。房企融资成本上升与具体项目运营有关。私募基金介入房企项目,考验的正是运营能力,房企积极增加流动性也是很有必要的做法。当前房地产市场融资收紧不能简单理解为打压,而要理解为规范。换言之,正常的房地产供给侧结构性改革,依然会有融资支持。而收紧的表述,实际上更多是对违规资金的收紧。所以利空虽然有,但长远看有助于防范房企等的金融风险。

  去杠杆下的融资创新

  据前述人士分析,目前房企融资转向有三大类:做租赁业务、信托+私募基金、房企与机构成立并购基金。未来租赁市场的各环节都可以做资产证券化,将减轻相关企业的资金压力。例如,租赁房的物业,房租和装修等环节都可以通过类REITs架构进行融资。

  2017年由于债券收益率上升太快,房企纷纷取消或推迟在债券市场的发债计划,房企融资有回流信托融资的迹象。房企通过“信托+私募基金”的模式,以一倍的资金放大了超过十倍的杠杆效应,进而有机会去并购项目,但这类融资风险也较高。值得一提的是,房企成立股权并购基金主要承担的是劣后级合伙人角色,其优势在于,如果对相关项目有足够信心,那么将部分收益兑付给优先级合伙人后,房企将可以享受较好的项目收益,也能够弥补融资方面的成本压力。

  债权融资收紧的同时,城市存量资产亟待盘活,房企得以积极探索其他融资渠道。

  如融创上海区域集团首次以投资基金形式介入存量商业地产市场, 3月4日宣布联合NOVA发起成立存量投资基金,规模达200亿元人民币。业内人士指出,融创一边探索新的业务增长点,一边也在利用基金的方式融资。并且,资金通过这样的方式进入房地产也是趋势。

  综合券商统计,目前市场上,有开发资质房企的资产证券化基本以发行CMBS产品为主,没有开发资质的房企基本以发类REITs过户型产品为主。类REITs可以帮助房企出表,降低资产负债率,提高市场估值。2017年,内地类REITs项目发行规模超过260亿元,较2016年的104亿元左右有大幅提升。

  一个事实是,2017年国内发行了1.4万亿ABS产品,和不动产相关的三种资产证券化产品为类REITs、CMBS和其他地产证券化产品,主要通过银行间和交易所渠道流通。

  李耀光认为,宏观调控导致了房地产行业基本上五年出现一个周期。过去三年,房地产80%是通过债权融资,导致行业杠杆率高企。他总结道,当前房企融资创新,将会出现以下趋势:权益类投资越来越多,债务类越来越少;凡是需要一行三会监管当局事前审批的产品会蓬勃发展;未来货币会逐渐宽松,但货币会流向调控领域。

  具体而言,房企介入存量资产实现投融资并举,从物业持有方角度来看,REITs相当于资产或子公司的IPO;投资人角度,借助REITs可投资能产生稳定现金流的不动产。REITs若正式推行,也将解决城镇化带来的投资渠道缺失的问题。

存量商业地产机遇

  3月9日举行的中国存量资产高峰论坛上,易居企业集团执行总裁、克而瑞总裁张燕指出,2017年房地产资产证券化发行继续攀升至近2000亿元,其中以存量资产为标的占比40%,发行总额接近2016年全年。资本进一步推高了存量市场热度。

  李耀光进一步指出,房地产进入了金融时代,并购本身就是金融属性的。拿地已经不是房企最关注的重点,市场进入了盘活时代。在此背景下,一个金融企业看的就是现金流,现金流来自三个方面:运营、债务性融资、股权类融资。中国在存量投融资中,债务类融资占80%以上,特别是过去三年里,导致房地产为代表的各种不动产杠杆率高企,风险在积累,原因在于大量的存量不动产没有流动性。

  存量资产运营、买卖、租赁和金融化,既需要专业的团队和能力,也需背后有资本循环平台作为支撑。2017年开始,房企介入存量资产的机会逐渐增加。FOG富尚资产集团董事长指出,房地产行业正进入新阶段,房企必须做到4件事,包括商业模式的升级转型、地产的金融属性凸现、资产证券化与资产管理、全球资产配置。

  FOG富尚资产集团董事长认为,房企与资管合作发行股权投资基金,一方面满足融资需求,另一方面也可分摊风险,因此这是未来房企做资产内部循环的必经之路。“开发+运营+金融”组合模式将成未来主流,即对地产资源、商业资源和资本资源进行高度整合,从而兼顾地产开发价值、商业运营价值等。

  同一天,易居企业集团发布了资产投资工具平台——易楼,是由专业资产投资分析师作为第三方对交易资产进行客观评测的APP。

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