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有条件土地出让常态化 低利润时代的运营考题

中国经济网 2018年01月04日 11:24

  如果说前几年,一线城市通过土地出让规模来控制未来楼市的走向,那么在刚刚过去的2017年,决定楼市格局的因素则变成了土地出让的结构。“竞自持”、“限房价竞地价”等新出让方式开始试水,共有产权房、租赁住房用地比例明显增多。业内认为,土地出让结构的改变直接决定了未来两年物业供应的多元化,这也将极大考验开发商包括产品、策略、利润与规模的全盘考量能力。

  规则改变:有条件土地出让常态化

  在刚刚过去的2017年,土地市场迎来了前所未有的变化。一方面,大部分城市土地出让规模和出让金额都刷新了历史纪录;另一方面,土地出让规则和供地结构的改变更是成为影响未来楼市的主要因素。

  从土地出让规则来看,2017年,以北京、上海等城市为代表,许多城市在土地出让时增加了限制性条件,如限定未来房屋售价、配建保障性住房、竞拍自持面积等,这种有条件的土地出让方式逐渐常态化。如北京市在2017年土地出让规则中,加入了“70/90政策”和“限房价、竞地价”的要求。

  在土地供应结构上,共有产权房、租赁住房以及其他保障性住房的土地供应规模开始增加。以北京市为例,2017年北京住建委提出,未来五年将完成25万套共有产权住房供地,2017年加快推进5万套共有产权住房土地供应及组织建设工作。此外,2017年11月16日,北京市提出2017-2021年供应1000公顷集体土地建设租赁住房,平均每年供地任务量约200公顷,且2017年供地前期工作已经展开,预计于去年12月底前完成任务。

  中原地产统计数据显示,2017年北京市共成交71宗住宅地块,规划建筑面积968.96万平方米。其中,共有产权房面积达到300.77万平方米,占住宅总规划面积的31%,合计约提供共有产权房屋3.7万套;租赁住房面积91.44万平方米,占住宅总规划面积的9.4%,提供的出租房大约在1.5万套;配建的限价商品房达到337.38万平方米,大约可以提供3万套住房。

  供应多元化:新房成交量将回升

  在亚豪机构市场总监郭毅看来,土地市场新的变化也将导致住宅市场供应的多元化。以北京市场为例,限价商品住宅、高端商品住宅、共有产权住宅以及租赁型住宅将成就2018年北京新房产品供应的多元化。

  “未来可售商品住宅与共有产权项目均规定了限售价格与面积,多重成本压力之下,惟有时间成本可控,因此2017年成交的这些宅地也将在2018年开始启动上市步伐。”郭毅在接受北京商报记者采访时表示,共有产权房和限价商品住宅的大规模供应,将有效平抑新房价格水平,因此2018年北京新房市场价格依然会保持相对平稳的走势。

  此外,对于高端市场而言,2018年将可能成为一个放松的市场契机,不仅包括高端产品价格的管控,还包括网签的限制。

  郭毅表示,土地供应的多元化囊括高端改善、首次改善及刚需等所有客群的居住需求,这样的供应格局将导致需求的上升,购房者将从此前的二手房市场和环京市场重新回归到北京新房市场。因此,以成交量来看,2018年北京新房市场成交量将远远超过2016年和2017年。

  但是对于二手房市场和环京市场而言,将会面临更加严峻的形势,这两个市场将会面临客户的流失,加剧北京二手房市场和环京市场成交量的进一步下滑。如果2018年北京仍然延续目前的“限购、限价、限贷、限售、限签”五限政策,那么北京二手房市场只有价格降到一定程度,才可能迎来破冰的机会。环京市场因为限购的制约,需求量本身很难抬头,加上北京新房市场低价位房屋的大量供应,所以潜在客户量还将进一步减少。

  低利润地块:高周转还是精运营

  事实上,房地产市场一直在发生变化,尤其是2017年的土地市场。以往价高者得的“招拍挂”模式也带来了一些弊端,而2017年土地市场出让方式和供应结构都发生了很大变化,限价商品房用地、自持用地和共有产权房用地“三分天下”的格局渐渐形成。在此背景下,对开发商的运营能力是一次极大的考验。

  专家认为,在限制销售价格的情况下,房企拿地后的溢价空间被大幅缩小。如果开发商不能实现高周转、高效能的话,在这么低的利润空间下拿地,压力还是很大的。换言之,传统简单粗放的开发模式,最起码在新的土地市场规则下将告一段落,未来房企若想追求规模与利润,必须要转变思路。单纯开发已不符合市场现状,开发+运营的转型将成为越来越多房企的必经之路。

  有业内人士分析认为,土地市场的变化导致拿地房企面临盈利难题,尤其是拿下自持地块的房企。之前有房企通过以租代售的方式来变相推售,被监管部门约谈叫停。未来,破解自持地块盈利难题的出路可能是资产证券化,这一进程也确实在加快。房企自持的地块,通过资产证券化的方式获得一定的资金回笼,但其实回笼资金量并不足以弥补房企付出的土地成本和开发成本。

  此外,通过地下空间的开发来补足地上空间的盈利不足困境,包括地下公建、商业以及住宅部分的可售面积都有可能成为开发商的一个新的营收增长点。未来,自持地块还存在商业模式创新的空间,房企需要开创更多的盈利方式。不过,这一方面依托于金融领域的破冰,另一方面也要看整体房地产调控是否会出现松动。

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