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城市更新时代的旧改棋局

中国新闻网 2017年12月07日 09:31

  在上海市浦东新区丹桂路899号,占地63142平方米的张江国创中心正在进行一场“华丽转身”——从一座废弃的液晶电视机制造厂摇身一变成为全国最大单体的产业空间。

  这是老旧小区改造的一个缩影,而背后是已经逐步展开的城市更新序幕:老旧小区亟待改造、城市功能有待完善,中国城市正从增量发展进入存量更新的阶段。

  “老旧小区改造是贯彻落实党的十九大精神、解决城市发展不平衡不充分问题、实现人民群众对美好生活向往的重要举措。”12月1日,住房城乡建设部在福建省厦门市召开老旧小区改造试点工作座谈会,住房城乡建设部党组书记、部长王蒙徽在会上指出。

  老旧小区只是城市存量资源的一部分,随着老旧小区改造试点工作开展,城市更新的大“卷轴”将加速延展。

  城市发展新增长点

  当今,城市的发展已不再是传统的野蛮扩张、圈地模式,中国正迎来城市更新的浪潮。

  中国房地产业协会副会长、秘书长冯俊表示,在城市规模有限的背景下,我国大城市已从增量时代进入存量时代,这也意味着,城市更新将成为城市发展的新增长点。

  长期以来,房企在发展过程中奉行规模至上,在“大象起舞”的市场竞争环境下,土地储备成为衡量房企竞争力的重要指标。近一年来,在经济去杠杆的宏观背景下,全国范围内的房地产市场调控政策轮番出台,土地出让条件趋向严苛,一些城市推出以“限房价、竞地价”为代表的土地出让政策。随着融资渠道收紧,房企拿地成本升高。

  同时,在经历了以投资驱动和增量发展为主的阶段后,许多城市在发展过程中“饼越摊越大”,但因为城市功能区规划不合理,导致人口集聚和交通拥堵,城市病矛盾凸显。因此,一些城市开始严格控制新增建设用地指标,房企拿地难度加大。

  在此背景下,参与旧城改造项目成为许多房企拿地的重要途径之一。

  “近些年来,大量的房企参与旧城改造,其实这与城市圈的发展密切相关,随着城市的不断发展壮大,城市的规模越来越大,通勤成本越来越高,而地块也越来越向近郊倾斜。但是房地产项目的核心价值在于区位,对于已经人满为患的中心城区来说,已经罕有空置地块,所以想要获得中心城市地块,旧城改造就成为了一个较好的途径。”上游财经专家顾问江瀚认为。

  中国城市发展研究院投资部主任刘澄表示,参与旧城改造是大型房企获取土地的另一种渠道,是目前大城市土地供应紧缺和优势区位价格过高背景下的一种新选择。但旧城改造不同于一般的土地出让,其资金量大、周期长、复杂度高等特点,是房企进入这一领域的门槛,也是旧城改造项目的风险所在。

  房企转型方向

  近一年来,房地产市场经历了前所未有的变化。住房城乡建设部在近期召开的部分省市房地产工作座谈会上,要求坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持调控政策的连续性稳定性。在此背景下,房企转型进入进行时,“城市运营商”成为众多房企的转型方向。

  江瀚表示,旧城改造和房企转型之间有着相当密切的关系,对于房企来说,快速发展、高举高打的业务发展模式已经难以为继,房企要将业务向精细化发展。旧城改造让房地产企业可以深度进入城市的建设当中,在开发房地产之后真正成为房地产的运营者,房企要习惯成为一个全方位的社区运营商。

  现在,越来越多的房企正在积极布局旧城改造。大型房企中,碧桂园、万科、恒大等均布局有大型城市更新项目,如碧桂园斥资860亿元改造的昆明春城项目,万科持续开发经营多年的良渚文化村,恒大在深圳纳入的近6000亿元货值的城市更新储备等;中型房企方面,阳光城通过一系列并购获得多个城市更新项目,龙光地产在珠海、惠州及潮州等地参与建设6个城市更新项目,将提供180亿元的可售资源,旭辉一举拿下太原三给片区的新城改造项目,预期投资达500亿元左右。

  近年来,首开在参与城市更新过程中探索形成了城市复兴的五大举措:涉足住宅租赁市场、推进老旧小区改造更新、培育社区养老服务业态、参与旧城保护复兴、打造创客空间平台。首开地产董事长潘利群曾经提出了城市复兴官的企业使命,努力在优化城市功能、补齐城市短板、改善民生等方面发挥更大作用。

  “传统意义上的拿地、建设、出售三步开发模式不再受政府欢迎,能为城市带来远期发展动力的城市运营商是地方政府的优先选择。”刘澄认为,旧城改造对房企能力的要求不单单是解决拆迁安置问题,商业繁荣、产业升级、地均税收、交通治理等要素都是衡量旧城改造项目成功与否的重要指标。

  “高门槛”背后的挑战

  旧城改造是城市更新的重要内容,业内人士认为,城市更新不仅是对建筑物等硬件设施进行改造,也是对各种生态环境、文化环境、产业结构、功能业态、社会心理等软环境进行延续与更新,开始逐渐渗透到金融、投资、科技、创新、人文、环境、经济、民生等诸多领域,这对旧城改造提出了更高的要求。

  值得注意的是,旧城改造涉及政府、开发商、业主方、基金机构等投资者和使用者诸多参与方,加上区域情况差异和存量物业类型众多,当前旧城改造工程从改造方式到盈利模式均存在一定的复杂性。单就旧城改造来说,前期资金投入多,改造成本高,且旧城改造投资周期长,是对参与企业资金、项目运营、资源整合等方面能力的综合考验。

  “城市更新工作首先要慎重规划,要有全局观念,一张蓝图绘到底。其次,在城市化加速发展阶段,强调个人产权保护,在旧城改造工程中涉及到各种利益方向,很多现实的利益关系需要进一步协调。另外,还要形成旧城改造资金链的良性循环。”中国城市经济学会副会长、中国社科院城市发展与环境研究所前所长牛凤瑞表示。

  刘澄认为,目前旧城改造的困难主要集中在资金压力大和拆迁安置难度大两方面,对于政府和房企双方来说,旧改项目一旦启动,中途终止会带来社会效益和经济效益的双重困境。类似于《深圳经济特区城市更新条例》等地方操作细则是未来保障各地旧城改造项目有序执行的重要方式。

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