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调控压顶下的国庆楼市:冷冻的不止一线城市

中国新闻网 2017年10月12日 09:22

  据伟业我爱我家市场研究院数据统计,2017年10月第一周,北京楼市商品住宅(含新建商品住宅和二手住宅)网签总量为98套,与2016年国庆长假同期相比下跌76.9%。其中,新建商品住宅网签78套,与去年国庆长假同期相比下跌63.9%,创下自2005年有网签记录以来新低;二手住宅网签20套,与去年国庆长假同期相比下跌90.4%,创下自2007年有网签记录以来新低。

  交易代理商世联行(002285,股吧)公司一位销售经理告诉腾讯财经,今年国庆世联行承销的新房,销售业绩非常惨淡,“北上广这些一线城市几乎没有多少新盘,像南京这种二线城市,在靠近市中心的地段,楼盘非常好卖,一是因为这些楼盘刚需和改善型需求非常旺盛;二是因为政府出台限价政策,新房的价格低于市场价,许多人抢着买,一般都只有付全款的客户才能买到,好多人找关系托我给他们买这样的房子。而在比较偏远地段的楼盘,由于调控政策的影响,销售量则并没有那么火爆。总体而言,像南京这种二线城市,销售量跟去年相比略有下降。”

  中原地产监测数据显示,包括南京等热点二线城市成交量明显低于去年同期。

  国庆前销售异常火爆的三四线城市,此番遭受的打击则最大。

  中原地产的监测数据显示,国庆期间,部分三四线城市成交出现“断崖式”下跌。

  中信建投提供的数据显示,2017年10月1-7日,长沙交易网签量为1381套,均价8956元每平米,2016年同期交易量6441套,均价7575元;长春(楼盘)今年国庆期间成交434套,均价7684元,去年同期成交675套,均价6887元;西安(楼盘)今年国庆期间成交1343套,均价10564元,去年同期成交1772套,均价7127元;南昌(楼盘)今年国庆期间979套,均价9132元,去年同期成交3876套,均价9512元。

  “受一二线城市强调控的影响,很多购房需求都转移到三四线和一二线周边城市,本来预计国庆期间这些城市会有一波好行情,但是政府显然不希望如此。”世联行的上述销售经理表示。

  9月23日,长沙、石家庄(楼盘)、南宁、南昌等数个城市,在一夜之间,同时祭出“限售限购”的杀招。

  而这几个城市之所以被“点杀”,是因为它们在房价上涨的排行榜中,当了“出头鸟”。

  从8月份国家统计局公布的数据来看,三四线城市的房价上涨幅度和销量远超一二线城市。

  事实上,自去年国庆期间中央出台严厉的调控措施之后,开发商的日子并不难过。从各大房企陆续公布的半年报来看,大部分房企2017年上半年的销售量已经远超去年同期,有些半年之内就完成了全年计划销售量的三分之二。

  住建部政策研究中心的一位专家表示,此次调控并非是各地自发而行,而是监管部门有准备、有部署的、有针对性的一次行动,之所以选在国庆假期之前,也是因为这是每年房地产销售的旺期,在此之前来一剂猛药,能够起到很好的震慑作用。

  于是,针对三四线城市的新一轮调控袭来,而这也导致本来就已经十分惨淡的国庆楼市更加雪上加霜。

  开发商资金回笼压力巨大

  鸿坤集团一位高管表示,限售政策一来,无疑会挤掉这些城市房地产市场中的投资投机性泡沫。

  但像杨同这样的真实需求,在严厉的限售之也会遭到“误伤”。该高管表示:“一旦买了房之后,这个房子就成了二手房,如果规定了限售年限,会影响二手房交易,对开发商新房销售的影响则是间接的,例如有些家庭购买新房属于改善型需求,需要卖旧买新,如果卖的旧房在限售年限之内,那新房销售的这部分客源会受到影响。”

  一家总部位于广东的知名房地产开发商湖南省分公司的负责人称,新政对他们的销售“影响很大”,不过他同时认为,在长沙“(房地产)市场供应不足,需求却很大。各房产开发商,各有各的解决办法。”

  该人士介绍,在新政发布前,长沙房价快速上升,政府为此推出限价措施,对开发商的新房价格进行最高限价,结果造成“谁买到谁赚到,长沙的房基本上都卖完了。我们(新政前)在长沙新开的一个盘,购房意向者和可购房源,大概是6.3:1。结果开盘,6秒钟就卖完了,我自己办公室的同事想去买,都买不到。”

  因为新房限价,结果造成了另一种“奇观”:在长沙不少地方,同一区域里,新房的价格反而比二手房低。

  新房限价导致开发商拥有极大的话语权,在此背景下一些开发商对客户就开始挑三拣四。

  任何开发商都希望以最快的速度回笼资金,因此对于购房者就会根据资金情况分三六九等,一般是全款购房者优先,商业贷款次之,公积金贷款排最后。

  上述专家表示,新一轮的调控是一个组合拳,不仅是目前出台的限购限售政策,接下来不排除会对房地产一二手的市场秩序进行一次整顿。

  此轮楼市调控可能会让中小地产开发商的生存境况更为艰难

  鸿坤集团的高管表示,如果楼盘足够火,则开发商对于购房客户就会很挑。“北京的很多楼盘,现在政府限价了,例如前几个月新开盘的中国玺,政府规定的价格远低于原先的市场价,一般人根本买不到,即使是提前拿出全款也不一定买到。”

  开发商迅速回笼资金的另一种手段是以各种名义提前收取买房款。

  然而对于上述行为的打击已经开始。

  武汉(楼盘)市房管局近日出台政策,规定开发商在取得《商品房预售许可证》前,不得自行或委托第三方企业,以认筹、预订、吸纳会员、购买基金或者理财产品等方式向购房人收取购房定金、预订款等费用。

  规定同时要求开放商不得对全款买房、商业贷款、公积金贷款三类购房人群有差别性对待,要保证三类人群公平选房。

  禹州集团董事长林龙安则告诉腾讯财经,限贷限购等调控政策对开发商现金流有两大影响,一是在开发阶段,融资困难,二是在售房阶段,按揭贷款收取困难。

  这也是开发商更愿意让全款买房的客户优先购房的原因。

  然而,像武汉市此类的政策出台之后,开发商将不得进行客户挑选。这自然会对其资金回笼造成影响。

  国研中心市场所副所长邓郁松表示,去年全年和今年上半年开发商的销售业绩非常靓丽,资金也很充足,但它们的融资渠道在不断缩紧,一些开发商之所以还能够大举拿地和并购,靠的是银根紧缩之前融得的大笔资金和物业销售带来的回款。如果房企融资继续吃紧,新房销售出现大幅度滑坡,则开发商资金将不再宽裕,这将导致他们无法持续拿地,而这会影响到新房的供给,原则上会造成未来房价上涨的压力。

  链家研究院院长杨现领则认为,从链家数据观察,所谓的“金九银十”已经不再。而楼市调控是连续性事件,只会针对性强化,不会弱化。

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