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调控长效机制将适时出台 未来楼市或迎大变局

中国经济时报 2017年10月12日 09:18

  国家统计局局长宁吉喆10月10日在国新办发布会上说,住房的基本属性是消费,国家反对房地产投机的取向不会变,房地产调控政策会继续发挥效应。房地产调控长效机制正在紧锣密鼓地制定,会适时出台。

  宁吉喆还介绍,党的十八大以来,房地产行业持续发展。针对一二线城市和三四线城市之间的分化现象,各地因地制宜、因城施策,房地产调控效果是好的,三四线城市去库存也取得进展。全国商品房待售面积已经同比连续下降,反映了全国一年多来去库存的效果。

长效调控机制呼之欲出

  中原地产首席分析师张大伟认为,事实上,租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地,更清晰的长效机制也在加快制定布局,其核心就是要贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”精神,使房地产行业回归平稳。而从目前各地的房地产调控政策内容看,限购与限售出现了全面升级的情况。

  当下,全国限售城市范围扩大到了47个。张大伟认为,整体看调控政策还在继续升级加码,特别是最近房价依然上涨的城市,未来调控加码的可能性非常大。从整体来看,调控对市场双方的心理影响正在逐步出现。

  对于宁吉喆在国新办新闻发布会上的表态,同策咨询研究部总监张宏伟认为,就楼市长效机制而言,其实,楼市基础性制度和长效机制并非当下才提及的,其实早在2013年就正式提及综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段逐步建立长效调控机制。从目前来看,其实,本届政府上任以来已经在进行各方面的调整。比如推进不动产登记制度、推动房地产税立法、探索用房地产税代替房产税、探索购租并举的双轨制等措施。

  张宏伟认为,不动产登记系统将形成,全国住房信息联网将实现,无论是房产税还是房地产税的征收,技术平台将为它们的施行奠定技术基础。同时,这个平台也成为楼市调控制定“差别化”政策的依据,也是构建楼市长效调控机制的非常重要的环节;建立不动产统一登记制度,加快房地产税立法并适时推进改革,对于当前房地产市场来讲,也就意味着今后最有可能直接推进的就是房地产税,而不是此前已经在上海(楼盘)、重庆(楼盘)试点的房产税。

  此外,张宏伟表示,建立不动产统一登记制度,房地产税立法的完成等为房地产税顺利推进的基础条件,从官方公布的推进口径来看,上述两项工作大约会在2020年左右完成,这也就意味着,房地产税正式推进的时间点有可能是在2020年之后的两三年时间里。

房子投资属性将大幅降低

  同策咨询研究部结果显示,2020年左右中国城镇居民家庭住房户均套数将达到1.1套,这也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡,楼市增量房增速将递减,房地产市场将进入存量房时代。这也就意味着新房市场长期发展空间将进一步减少,存量房的发展空间越来越大。

  同时值得注意的是,当前47个城市出台限售政策,并非只是将活跃的楼市需求冻结并后置,避免快进快出的楼市投资投机炒作行为,起到抑制投资投机的作用,它还有另外一个作用,那就是通过限售2-3年为楼市后续政策调整争取更多的时间,尤其是楼市长效调控机制相关的准备措施,比如房地产税立法、不动产登记、购租并举制度的建立及落地等。

  张宏伟认为,经历2019-2020年下一轮市场上行期后,2021-2022年市场也将处于新一轮的调整下行期。而楼市长效调控机制预计2020年左右正式建立并落地,同时,人口红利趋势性减少,楼市正式进入存量房时代,当前大部分城市楼市限售政策也会在2020年左右到期,大部分被限售的房子将进入可售状态。届时,楼市作为资产配置的投资属性将被大幅降低,前期被限售的房源也将因此抛售进入市场流通,再加上购租并举、房地产税等多重经济、财税手段的调控,2020年之后的房地产市场会面临真正大考,市场也将处于趋势性下滑的“考验期”大变局。

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