地图找房

乐居二手房APP

最新房源抢先看

更多城市>
个人中心 经纪人登录
个人用户 经纪人用户
出售 出租
出售 出租
出售 出租

上海楼市成交深度调整 房企土储决定排位

21世纪经济报道 2017年09月11日 09:12

  上海一手房市场交易降温,从远郊开始。

  8月26日,位于上海嘉定安亭新镇的万科旗下住宅项目“安勇嘉苑”开盘销售。这是新政出台后,第一家采用公证摇号排序购房的楼盘。2016年6月该盘已经开售过一次,此次开盘数量共计467套,意向认购客户525户家庭。9月8日,21世纪经济报道记者从网上房地产查询获悉,已售出约360套。

  相对于此前上海逢开盘必清盘的一手楼销情,此次位于上海郊环的项目开盘并没有出现清盘,一手楼市开始降温的信号初现端倪。

  自去年10月份出台“沪六条”至今近1年,上海楼市调控效果开始真正显现。

  同策咨询认为,随着交易量持续走低与预售许可证加快审批,今年三季度上海商品住宅市场去化周期有可能回升至12个月甚至15个月以上,届时,从指标意义上,上海已经存在去库存压力,楼市调整的预期和下行趋势会进一步强化。

  同策咨询研究总监张宏伟指出,从市场量价发展节奏来看,由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证的从严审批、部分投资客退场、开发企业推盘周期集中在5-6月甚至下半年等因素,注定上海商品住宅市场上半年的成交表现是“量跌”的,此时,房企资金面仍然没有压力,实质性大范围降价难以出现,因此,上半年整体表现为“量跌价稳”;进入下半年,由于上半年“量跌”有了销售业绩的损失,下半年开发商或会“保量”,因此,在“保量”及冲刺年度销售指标、资金兑付压力等驱动下,下半年市场表现特征为“以价换量”冲业绩。

  而在土地市场与楼市成交相互影响的行情下,这对在上海市场重点布局的房企排位格局也将产生重大影响。

下半年深度调整

  同策咨询数据显示,从商品住宅存量面积来看,截至2017年8月末,上海市商品住宅市场累计成交面积461万平方米,同比下降55%,成交均价47274元/平方米,因中高端占比增加房价同比上涨29%。换言之,上海高端住宅市场市占率开始提升。

  截至9月1日,上海商品住宅存量面积虽仅有559万平方米,但市场去化速度由去年1-8月的月均127万平方米左右,降到今年同期的月均58万平方米。

  从单周交易量来看,5月至今已降至14万平方米/周,甚至个别周降至8万平方米左右,这甚至低于2014年年中上海楼市深度调整期的交易量。

  上海商品住宅的市场去化周期也由去年9月份之前的5个月左右回升到目前的9.4个月左右(按照今年6-8月月均去化速度)。

  总体来说,平稳发展是未来上海商品住宅市场的基调,各级政府依旧从严执行调控政策。同策咨询研究总监张宏伟分析,在资本市场环境大幅收紧,销售渠道回笼资金遭遇政策瓶颈的下半年,市场透露出的房企资金兑付压力越来越大,下半年势必成为楼市深度调整阶段。

  从信贷政策来看,受制于目前的个人按揭政策从严与按揭贷款利率提升的影响,购房需求短期内会下降。

  “沪六条”之后,上海二手房市场买卖双方进入新一轮博弈。2017年上半年,上海全市二手房共计成交8.2万套,较去年同期大跌57.7%。

  张宏伟认为,上海新房市场已经成为一个置换型为主的市场,下半年二手房市场甚至会步入“有价无市”状态,也就意味着新房市场置换的动力大幅降低,二手房的市场变化进一步影响新房市场,导致新房市场交易量陷入低谷期。

房企排位谋变

  楼市成交的变化一定程度上与土地市场的变化呈相互影响的作用。

  据同策咨询统计,截至2017年8月,今年上海市土地市场累计成交规划建筑面积802万平方米,同比基本持平,但是比2015年同期下滑22%。从成交金额来看,上海土地出让金只有662亿元,同比下降47%,比2015年同期下滑25%。7-8月出让的土地基本为央企、上海国企竞得。

  该机构认为,在土地供应量有限的情况下,“招挂复合”新政及70年产权的“只租不售”用地政策,导致大部分中小开发商更加拿不到地,加速上海房地产市场洗牌。

  目前上海市占率排名前三的房企为绿地、万科、融创,而其市场布局已现分化。据悉,今年绿地在上海主打楼盘是绿地长岛、绿地林肯公园(资料、团购、论坛)等,此外还通过低价拿地方式增加获取战略性重大项目,如崇明岛的土地资源;万科今年主打的是天空之城、海上传奇等。相对而言,融创此前通过收并购增加上海土地储备,今明两年可售楼盘数量较多。这或将影响到接下来房企间的排位变化。

  自2012年6月进入上海以来,融创上海区域公司在上海及江苏已累计实现1082亿元销售规模,销售面积超440万平方米,交付面积超过340万平方米,销售均价高达30289元/平方米。在今年1-8月房企销售排行榜中,融创中国以1613.5亿元排名全国第六位。

  分析指出,今年1-8月上海市土地出让成交金额为662亿元,为达到过去六年平均土地出让金额1605亿元,下半年将会推出一部分地块。由于“招挂复合”新政提高了拿地门槛,下半年上海将成为TOP10房企角逐的市场。但在“十三五”期间,上海建设用地增量只有40平方公里,加上当前“控人口”等措施,上海在短期内很难释放大量土地供开发。融创此前在上海的拿地布局优势恰能保证今明两年的市场供货。

周新闻排行

精品推荐

更多>
tt悦景苑碧水云天
悦景苑碧水云天 3室2厅 建面132平
190
tt悦景苑碧水云天
悦景苑碧水云天 2室2厅 建面94平
130
tt悦景苑碧水云天
悦景苑碧水云天 3室2厅 建面131平
185
tt悦景苑碧水云天
悦景苑碧水云天 3室2厅 建面131平
170
tt悦景苑碧水云天
悦景苑碧水云天 2室2厅 建面93平
130
tt悦景苑碧水云天
悦景苑碧水云天 2室2厅 建面93平
120
tt长虹春天
长虹春天 2室2厅 建面79平
56
tt佘山东郡
佘山东郡 别墅 建面270平
800
tt嘉里中心
嘉里中心 2室2厅 建面30平
65
tt弘辉名苑
弘辉名苑 3室2厅 建面153平
1020

你可能感兴趣的小区

绿地长岛
绿地长岛 10227 元/平
售1039套 上海周边 启东
滨海新城商业
滨海新城商业步行街 10000 元/平
售896套 上海周边 绍兴
海宁金泰城商
海宁金泰城商铺 25000 元/平
售775套 上海周边 海宁
水月周庄
水月周庄 11658 元/平
售698套 上海周边 昆山
上海香溢花城
上海香溢花城 90051 元/平
售587套 普陀 光新
您还可能感兴趣的小区: 臻水岸苑 | 青浦万达茂 | 嘉兴万达公馆 | 天润尚院 | 平湖中南君悦府 | 杭州湾世纪城
联系人[0/0]
您有 条未读消息